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房地产产业链在萎缩?

2018-12-04 21:12:09 来源:一尘投资网 点击:
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2014年新年一过,稳坐中国房地产电商平台头把交椅的搜房网股票大跌8.95%,及至今年8月份公司停掉了员工的例行年中奖金,这与2013年底每位员工拿到双倍年终奖金相比着实有些惊人。随后几大房产中介再度联手抵制搜房网、安居客等事件将房地产电商平台推上了风口浪尖。

与电商平台一同在饱受市场考验的还有各门店的房产中介从业人员,没有人比他们更能体会市场变化带来的冲击。与此同时我们还看到,建筑和家居行业同样深受影响,很多建材及家具市场门可罗雀。这一急转直下的境遇,是否意味着中国房地产业真的不行了?

业务缩水难盈利

唇亡齿寒,这句话用来形容房地产电商平台与房企之间的关系并不为过,当房企已经自顾不暇,更无可抽身为电商企业的生存买单之时,电商两头吃的模式估计也就到头了。故事要从传统电商的主营业务说起,以搜房网为例,其主营业务包括四大模块:网络营销服务(广告收入)、电子商务(卖房提成)、搜房帮房源发布(主要针对二手房经纪人的房源发布和排名)和其他增值业务(包括研究、数据服务),全部为线上服务。其最主要的广告和电商收入绝大多数要依赖房地产开发商,当房地产开发商出现不景气必然会拼劲全力借助各种平台将手中的库存抛售一空,这也是为什么2013年搜房网等房产电商会大赚的主要原因。

及至2014年,对于开发商而言,该抛售的楼盘基本抛售一空,剩下的即使再努力也很难吸引更多的投资者,故而开发商不再肯投入预算去做无谓的广告宣传,电商平台不得不调整战略,加大其他业务板块在整体收入中的比重。中原地产研究咨询部总监宋会雍表示:“房产中介从业人员因为电商平台能够带来很多潜在的购房者,非常青睐在这些平台上建立端口来吸纳客户,然而过去的10年端口使用费用涨了近10倍。当然,过去的日子里房产交易量很大,生意好做,即使被电商压榨仍旧有可观的利润入账。但今年整个市场一下子冷清了,仅有的收益也全部捐献给了电商平台,而如安居客之流更一改原来的合作模式,推出了按流量收费,且流量统计缺乏第三方监管,房产中介成了电商砧板上的鱼肉,只有联合起来开始抵制了。”

其实说穿了,就是利益分配问题,但更主要的原因是,今年全国房地产交易市场普遍不景气,反观房地产市场红红火火的2009年和2010年,大家都在忙着带客户跑楼盘看房子,既不会相互较真,也没有精力在意那些小钱。宋会雍认为:“这一系列现象最直观的反映了行业的交易量在降低,整个市场活跃度也在降低,必然还会导致资金流转的迟滞,同时也说明了房地产电商领域并没有足够的企业存在,依然具有较大的生存空间和发展空间。因此行业里面必然要做出相对应的调整,用自己的方式来激活在楼市中运转的活力。

不会出现大规模倒闭潮

2014年1~7月全国商品房销售面积5.6亿平米,同比下降7.6%,从城市情况来看,统计的21个主要城市2014年1~7月累计住宅销售面积同比下滑23%。

在走访中,各大二手房中介公司的门店普遍反映最近业绩不理想,一年多以前,为了节约时间成本,他们经常是一下子邀约十几个客户去看一套房,那时候好的房子不怕没人要。甚至几家人在抢,也造成了个别房东坐地起价,但还是有买家能接受。“如今今非昔比,客户看房意愿降低,我们会经常打电话回访,试探客户买房的诚意,层层筛选,确定目标后就重点‘培养’,客户需要什么房我们就去为他找到满意的,也怕生意被同行抢去,小标的一样很认真地去对待。现在是反过来为客户找房源,做到精耕细作。”

由此我们不难看出,在成交量大幅萎缩的情况之下,多数经纪公司为解决低成交或者零成交费尽心力。随着众多中小中介公司出现连续未成交现象,预计今后的几个月成交量仍将维持低位,中介公司零成交现象会继续增加。生存重压之下,部分经纪公司下半年必然面临生死考验。宋会雍表示:“从运营成本来看,关店的亏损远高于新开店成本。因此即使在当前市场低谷时期,中介公司目前仍然坚持不关店,等待市场转机。一些较大的连锁品牌中介公司因为拥有较大的内部流通性,可以更好地安排从业人员和门店配置,拓展除一手房买卖之外的其他交易,虽然整体成交量会有所下滑,但不会出现门店关闭和裁员现象。最容易受到冲击的当属中小型连锁品牌,因为不具备强大的抗风险能力,很可能会出现一定的业务收缩和裁员。”

持续冲击建材市场

上海火车站,一位50多岁的水管工人告诉记者:“我们今年的‘休息时间’比往年多了很多,从2月份以来基本没接过几单活。”有学者指出,房屋建筑增长放缓的速度要比房市下跌的速度快。从政府发布的数据中可以看到,今年1~5月份,中国建筑和装修支出的增速减缓至14.2%,2013年全年增幅为22.1%。根据国家统计局发布的数据,今年前五个月家具销售增长14.7%,家用电器销售增长7.3%,去年同期,家具和家用电器销售分别增长21%和21.5%。

6月中旬,安徽合肥一家口碑较好的装饰公司被众多业主追债而人去楼空,合肥市建材商会的负责人汤勇指出,当下社会各类企业迫于发展需要企业贷款和融资规模逐渐扩大,拿实体建材企业的下游经销商来说,原来100平米的店运作起来需要1到2万资金,现因发展需要扩大到10000平米,相应的运作资金就会增加到100万到200万。其中的资金周转就需要银行贷款,恰遇市场不景气的现状,销售业绩呈现下滑,企业投入略大导致入不敷出,资金来源受到限制,使得无力承担贷款还款,此种情况下企业经营就出现不同程度的问题,而下游经销商的困境将直接影响实体生产型企业的发展。今年市场上一些家装类企业的关门,就是在房产市场不景气情况下发生的,企业业绩下滑、导致的资金短缺、融资困难成为不可回避的问题。

在楼市低靡的冲击下,很多市场都不好过。以山东为例,2010年全济南家装建材卖场面积高达120万平米。但如今,粗略估计,济南建材市场面积已缩水到80万平米,且经营状况不容乐观。而经营的缩水,还体现在广告投放量上。据统计,2010年,济南家装市场在一家媒体的广告投放额就达到两千万元,但现在的广告投放才几百万。真正盈利的商家仅20%左右,另有30%~50%勉强维持微盈利的状态,剩下的很大一部分则处于亏损状态。业内人士表示,家装市场和楼市是上下游的关系,房子卖得好,自然家装市场就红火,房子卖得不好,家装市场肯定受影响。并戏称,房地产一声咳嗽,家装建材行业就要感冒。而至于楼市还要多久才能回暖,没有人能够说得清楚。总之,楼市一天低靡,产业链各阶层产业就要多饱受一天的煎熬。

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