“继承房子再出售忠泰策略，必须缴纳全额交20%个人所得税？那我200万的房子，岂不是要交税40万？这是不是太夸张了吧！”
不少人一谈到继承房子要交税这事，就感觉坐立不安，要知道，全国40%以上城镇家庭拥有两套甚至顶多房子，如果这是真的，他们能踏实吗？
别急，先澄清一点：继承房子再出售，确实可能要交个人所得税，税率20%也是真的——但这个税并不是按你卖房的总价来算的，而且还有很多情况可以免税。
01.继承交税相关规定
首先肯定的告诉大家，不仅继承房子再出售，会涉及到个人所得税，如果是赠予的房子，出售时也会涉及到这个税收。
法规依据：
根据2006年发布的，《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》中的规定：
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
也就是说，继承房子、接受赠予的房子以后：
①自己住、不卖：完全不用交这个税。
②只有当你出售时，才会涉及这笔个税
但是，税额＝（卖房收入 - 房子当初的购买成本 - 相关费用）x 20%
另注意， “当初的购买成本”＝你父母当年买这套房花了多少钱。
02.有没有办法不用交这个税？
有，只要同时满足“满五唯一”。
①“满五”：从你父母买房的时间开始算，房子已经满5年。（即使是你后来才继承忠泰策略，购房时间也按父母当初买的时候算。）
政策依据：根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）：
个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。
其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
②“唯一”：这套房子是你名下唯一的住房。
政策依据：在《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定：
对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
总的来说，只要卖房时同时符合这两个条件，继承的房子再出售就免征20%的个人所得税。
03.如果不满足“满五唯一”，税怎么算？
如果继承房子不符合“满五唯一”免税条件，就要交20%个税，但不是按卖房总价来交，而是按差额交！
政策依据：根据财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》〔2009〕78号文中已经明确规定，上述政策废止，按照以下方式计征个税：
受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
也就是说：应纳税所得额＝（卖出价 － 当初买入价 － 卖房过程中的税费）× 20%
比如，当初老爹买房100万，继承卖房价200万，各项费用1.8万，最后继承卖房需要缴的个税：
(200万-100万-1.8)万×20%＝19.64万
也就是20%个税不是“全额征收”，而是“差额征收”。
04.继承卖房可能存在的问题和应对
问：父母当年买得便宜，现在房价涨了很多，差额很大，税还是很高怎么办？
答：这种情况如果能够查到当初的购房成本，差额税确实要交。但有些地方如果凭证丢失，可能允许按卖房总价的1%来交税，这比20%的差额税低很多。（具体看当地政策）
问：找不到父母当年的购房发票，不知道成本怎么办？
答：可以咨询当地税务局，有些情况下可按总价的1%核定缴税。当然，最好的方式还是尽量让房子满足 “满五唯一”。
问：房子“满五”了，但不是我的“唯一住房”怎么办？
答：这里有三种情况：
①如果不打算买，就不会涉及这个税；
②如果打算卖，可以考虑过户给名下没房的子女再出售（注意，这里赠与可能涉及其他税费，需综合计算是否划算）。
③还有一个办法：父母在世时通过 “买卖”方式 将房子过户给你，这样将来你再卖房时，购房时间可以从过户时重新算，可能更容易满足“满五唯一”，但需要缴纳契税等费用，总体可能比继承后交的个税更划算。
04.父母担心过户后没保障？可以设置“居住权”
如果父母担心房子过早过户给子女，可能被赶出家门等，导致自己未来没地方住，可以在买卖过户的同时，为自己登记“永久居住权”。
有了居住权，哪怕房子以后被子女卖掉、抵押或出租，父母依然有权一直住下去，因为法律会保障其居住权益，这样一来，既降低了未来的税费，也消除了老人的后顾之忧。
政策依据：根据《民法典》第366条规定：居住权是指居住权人按合同约定或遗嘱，对他人的住宅享有的占有、使用的用益物权，需登记设立，不得转让、继承，期限届满或居住权人死亡时消灭。
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